Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimas

Kaip ir kiekvienas daiktas, taip ir daugiabutis gyvenamasis namas dėvisi, jo konstrukcijų būklė dėl įvairių priežasčių ilgainiui blogėja, atsiranda defektų, kurių laiku nepašalinus, jų pažeistos konstrukcijos gali kelti grėsmę žmonių sveikatai ir net gyvybei. Mūsų rajone irgi jau buvo atvejų, kai dėl blogos daugiabučių namų konstrukcijų būklės buvo sužeisti žmonės. Todėl būtina  nuolatinė daugiabučių namų priežiūra, remontas, atnaujinimas. Nuosavybės teise priklausančiose patalpose jų savininkai tvarkosi patys, tačiau yra bendros namo konstrukcijos, tokios kaip stogas, laiptinės, inžineriniai tinklai ir kt., kurių priežiūrą ir tvarkymą būtina organizuoti visiems savininkams kartu.

Namo butų savininkų pareigą tinkamai prižiūrėti namo bendrojo naudojimo objektus, jų priežiūros ir atnaujinimo darbų organizavimo (administravimo) tvarką, privalomuosius darbus, lėšų kaupimo, naudojimo ir administratoriaus atsiskaitymo butų ir kitų patalpų savininkams tvarką, administratoriaus atsakomybę reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas, Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimai,  Aplinkos ministro įsakymai.

Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 punkte numatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Civiliniame kodekse numatyta trys bendrosios nuosavybės valdymo formos. Gyventojai gali pasirinkti kurti daugiabučių namų savininkų bendriją arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Dar viena galimybė yra savivaldybės skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius, kurį gali pasirinkti patys namų gyventojai, o paskirti, taip pat ir tuo atveju, kai savininkai nepasirenka valdymo būdo ar administratoriaus, turi savivaldybės administracija.

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrija

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo būdą steigiant bendriją, jos valdymą, veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą, bendrijai priklausančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas reglamentuoja Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas. Įstatymo 2 str. 7 dalyje nustatyta, kad „Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrija – ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, įsteigtas naudoti, valdyti, prižiūrėti būtent bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus arba juos sukurti bendrijos narių poreikiams". Visus sprendimus dėl namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto ir atnaujinimo priima savininkų visuotinis susirinkimas, kai kuriuos – pagal savo kompetenciją – valdyba. Už  bendrijos veiklos organizavimą, jos tikslų ir nutarimų įgyvendinimą, namo techninės priežiūros organizavimą, bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo planų ir kitų teisės aktais numatytų dokumentų sudarymą, patvirtinimą ir vykdymą atsakingas bendrijos arba bendrijos valdybos pirmininkas. Pirmininkas taip pat privalo pasibaigus eiliniams kalendoriniams metams per tris mėnesius sušaukti ataskaitinį susirinkimą, nustatyta tvarka namo butų savininkams ir visuotiniam savininkų susirinkimui pateikti savo veiklos ataskaitą, pajamų ir išlaidų sąmatą, finansinių ataskaitų rinkinį, revizijos ataskaitą. Bendrijos buhalterinė apskaita, jos organizavimas ir tvarkymas, finansinių ataskaitų rinkinio sudarymas turi būti vykdomi vadovaujantis įstatymais ir kitais teisės aktais.

Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis

Paprastesnis daugiabučio valdymo būdas nei bendrijos steigimas yra jungtinės veiklos sutartis. Pagrindinis skirtumas yra tai, kad nereikia steigti juridinio asmens, o tai palengvina įregistravimą. Savininkai, pasirašydami jungtinės veiklos sutartį namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir valdymą atiduoda į vieno iš namo patalpų savininkų rankas. Jungtinės veiklos sutartimi įgaliotasis asmuo prisiima panašią atsakomybę kaip ir bendrijos pirmininkas.
Jungtinės veiklos sutartyje, kuri patvirtinama notariškai ir įregistruojama Registrų centre,  numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus, kokius įsipareigojimus ir atsakomybę prisiima įgaliotasis asmuo. Įgaliotojo asmens vardu atidaroma banko sąskaita, jis valdo finansinius srautus. Jungtinės veiklos sutartis teisės aktų nustatyta tvarka registruojama Nekilnojamojo turto registre. Jungtinės veiklos sutartimi įgaliotasis asmuo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą privalo organizuoti ir už savo veiklą gyventojams atsiskaityti taip pat, kaip ir bendrijos pirmininkas.

Bendrojo naudojimo objektų administratorius

Jei daugiabučio namo butų savininkai neatlieka savo pareigos, patys nesirūpina savo daugiabučiu – nesteigia bendrijos ir neinicijuoja jungtinės veiklos sutarties sudarymo, vadovaujantis įstatymais savivaldybė privalo skirti administratorių. Administratorius skyrimas yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiima jos organizuoti patys. Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime priimtas sprendimas yra pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo ar panaikinimo. Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių gali rinktis iš užsiregistravusių Jonavos rajone teikti administravimo paslaugas įmonių sąrašo, kurį sudaro ir viešai paskelbia Jonavos rajono savivaldybė. Šiuo metu administracijos direktoriaus įsakymu administratoriumi UAB „Jonavos paslaugos" paskirta 328 Jonavos miesto ir rajono daugiabučiams namams.

Svarbiausia administratoriaus funkcija yra įtraukti daugiabučio namo butų savininkus į jų turto valdymą, nuolat informuoti juos apie realią turto būklę, įgyvendinti civilinio kodekso, įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų tvarkymu. Visus su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir tvarkymu susijusius klausimus administratorius turi spręsti visuotiniuose bendrasavininkių susirinkimuose. Administratorius atlieka nuolatinius namo konstrukcijų ir inžinerinių namų sistemų stebėjimus, pastebėtus defektus fiksuoja ir įrašo į namo techninės priežiūros žurnalus, surašo namo apžiūros aktus. Jų pagrindu rengiami metiniai ir ilgalaikiai atnaujinimo planai, atliekami privalomieji remonto darbai. Administratorius veikia vadovaudamasis norminiais dokumentais, reglamentuojančiais pastatų ir jų inžinerinių sistemų naudojimą ir priežiūrą. Išlaidas, susijusias su administravimu, turi apmokėti butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje, atsižvelgiant buto savininkui nuosavybės teise priklausantį plotą. Bendrojo naudojimo objektų atnaujinimui ir remontui renkamos kaupiamosios lėšos. Administratorius, pasibaigus metams, privalo duomenis apie kaupiamas lėšas pateikti butų savininkams. Savininkai turi teisę žinoti kam panaudotos surinktos lėšos, administratorius turi pateikti ataskaitas, sąmatas, atliktų darbų aktus.

Administravimas pasibaigia įregistravus daugiabučio namo savininkų bendriją ir jos įstatus arba sudarius patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartį, taip pat kitais Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatytais atvejais. Tokia galimybe pasinaudojo 51 namo butų savininkai.

Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų (valdytojų) veiklos kontrolė

Šiuo metu savivaldybės administracija atsižvelgdama į Aplinkos ministro 2014 m. liepos 24 d. įsakymu Nr. D1-612 ir 2014 m. rugsėjo 25 d. Jonavos rajono savivaldybės Tarybos sprendimu Nr. 1TS-0272 patvirtintų butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių (valdytojų) veiklos priežiūros ir kontrolės taisyklių reikalavimus, taip pat vadovaudamasi teisės aktų, reglamentuojančių daugiabučių namų administravimą nuostatas bei siekdama, kad būtų užtikrinama tinkama daugiabučių namų ir kitų patalpų bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir atnaujinimas, vykdo kompleksinį valdytojų veiklos patikrinimą. Patikrinimus atlieka ir Lietuvos Respublikos Seimo kontrolieriaus įstaiga, kitos valstybės institucijos. Svarbiausias patikrinimo tikslas – pasiekti, kad administratoriai (valdytojai) užtikrintų daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų tinkamą būklę, laikytųsi teisės aktų reikalavimų kaupiant lėšas ir jas naudojant, teisingai parengtų ir patvirtintų privalomai sudaromus dokumentus ir apie savo veiklą tinkamai informuotų patalpų savininkus. Todėl šią teisės aktų numatytą pareigą savivaldybės administracija atlieka kruopščiai ir atsakingai.

Atlikti bendrojo naudojimo objektų administratorių (valdytojų) veiklos patikrinimai parodė, kad ne visų bendrojo naudojimo objektų administratoriai (valdytojai) teisingai supranta, kokias atsakingas pareigas jie įsipareigoja vykdyti, kad jie prisiima didelę asmeninę atsakomybę butų savininkams ir vykdant pareigas įsipareigoja laikytis teisės aktais nustatytos tvarkos. Nustatyta, kad dažnai neparengiami ar tinkamai neparengiami ir savininkams nepateikiami tvirtinimui namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metiniai ir ilgalaikiai planai, neteisingai nustatomos kaupiamosios įmokos. Metinės ataskaitos apie administratoriaus veiklą irgi dažnai  savininkams pateikiamos netinkamai: ataskaitos neišsamios, nepateikiamos rašytine forma, nesudaromos galimybės iš anksto su ataskaitomis susipažinti savininkams. Atkreiptinas dėmesys, kad kartu su ataskaita susirinkimui turi būti pateikti ir jame patvirtinti finansinių ataskaitų rinkinys, revizijos komisijos (revizoriaus) ataskaita, metinė pajamų ir išlaidų sąmata. Taip pat savininkams turi būti pateikiami paslaugų ir darbų pirkimo dokumentai. Administratoriai ir patys savininkai turi suprasti, kad tai savininkų sukauptos lėšos, jie turi teisę žinoti ir kontroliuoti kam ir kaip jos naudojamos. Teisingai tvarkant dokumentaciją, nuolat atsiskaitant butų ir kitų patalpų savininkams, sumažėja klaidų ir piktnaudžiavimo galimybės.

Buvo atvejų, kai sprendimai susirinkime priimami nesant kvorumo ir pakartotiniai susirinkimai nebuvo organizuoti. Tokie susirinkimai laikytini neįvykusiais, o juose priimti sprendimai – negaliojantys. Dalis pateiktų susirinkimų protokolų neteisingai surašyti: nepridėti susirinkimo dalyvių sąrašai su parašais, nekonkreti susirinkimo darbotvarkė, nenurodomi tikslūs balsavimo rezultatai, dokumentai pateikiami, tačiau balsavimu nepatvirtinami. Žinotina, kad butų savininkams nesusirenkant į susirinkimus, teisės aktai numato galimybę organizuoti balsavimą raštu.

Dažniausi pažeidimai: nepilni duomenys patalpų savininkų sąrašuose bendrojo naudojimo objektų aprašuose, aprašai nepatvirtinti savininkų susirinkime, nesudaryti ar netinkamai sudaryti ir savininkų susirinkime nepatvirtinti metiniai ir ilgalaikiai atnaujinimo planai, savininkams nepateikiami finansinių ataskaitų rinkiniai, revizijos ataskaitos.

Atkreipiame daugiabučių namų bendrijų ir bendrijų valdybų pirmininkų dėmesį, į tai, kad iki 2012-04-12 įregistruoti bendrijų įstatai turėjo būti pakeisti ir privalomai iš naujo įregistruoti Registrų centre. Nustatyta atvejų, kai tai nebuvo padaryta.  Taip pat yra atvejų, kai susirinkime išrinkus kitą vadovą, šis faktas Registrų centre neįregistruotas. Šiuos trūkumus būtina nedelsiant šalinti.

Administracija turi teisę Administracinių teisių pažeidimo kodekso nustatytais atvejais ir tvarka surašyti administracinių teisės pažeidimų protokolus. Praėjusiais metais nustačius esminius teisės aktų pažeidimus, administracine tvarka nubausti 4 daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administratoriai (valdytojai), o surašius patikrinimo protokolus 10 administratorių (valdytojų) surašyti įpareigojimai trūkumams šalinti.

Šiais metais planuojama atlikti daugumos daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administratorių (valdytojų) veiklos kontrolę.

Turto skyriaus informacija